부린이가 알아야 할 대출 꿀팁! 모음

안녕하세요! 성찬입니다.

부동산 열기가 다시 뜨거워지려는 추세가 보이는 것 같습니다. 아직 무주택자 분들도 많으실 거고, 주택이 있어도 투자 목적으로 추가 매수를 고려하시는 분들도 많으실 텐데요. 거의 모든 분들이 자기 자본으로 부동산은 매매하기보단 대출 상품을 이용한 레버리지를 많이 이용하시는 만큼 이번에는 대출에 대한 우리들이 잘 알지 못하는 간략한 정보들을 모아 왔습니다!

1. 주택담보대출

• 다주택자는 담보대출 불가능합니다!
• 1주택자가 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무가 있어 갭투자 불가합니다!
• 무주택자가 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 전입 의무 있기 때문에, 갭투가 불가능합니다!
• 고정금리, 변동금리(6개월, 1년, 5년, 10년, 30년 등) 조건을 꼭 비교해 보시고 대출을 받으세요! 최근 금융위에서 시중 은행들에게 변동금리 대출 상품 비중을 줄이고, 고정금리 상품을 늘리라는 권고(사실상 강제) 사항이 있는 이슈가 있어 시중 은행에서 담보대출 금리를 낮추고 있으니 잘 확인해 보세요!
• 아파트가격 9억 이하라면 정책자금대출(보금자리론, 적격대출 등) 알아보세요, 단 소득 제한 등 추가 조건 있습니다.
• [무주택] [비규제지역] 대출 시 LTV 70%(생초 80%) DTI 60% DSR 40% (1 금융권) 대출한도가 적용됩니다.
• [생애최초] =생초. 주택을 취득 한 적 없는 무주택자가 대출 자금 대출 시 대출한도 최대 6억 / LTV 80% (주택가격, 소득제한 없음)
• [서민·실수요자] 무주택, 부부합산 연소득 9천만 원 이하 일 시, 8억(조정대상지역)/ 9억(투기과열지역) 이하 주택 LTV70% 대출 한도로 대출 가능합니다.
• [규제지역] = 투기과열지구(투기지역) +조정대상지역, 강남/서초/송파/용산 서울 총 4개 구(2023.1.5 기준)입니다.

2. 정책자금대출

• 소득, 주택가격 등 기준에 부합하는 자를 대상으로 더 높은 대출한도, 낮은 대출금리의 대출을 지원하는 제도.
• 보금자리론: 주택가격 6억 원 이하 대출한도 최대 3.6억 원(3자녀 4억 원)
• 디딤돌대출: 주택가격 5억 원 이하 대출한도 최대 2.5억 원
  (신혼 2.7억 원, 2자녀 3.1억 원)
• 적격대출: 주택가격 9억 원 이하 대출한도 최대 5억 원 

3. 생활안정자금대출

• 주택 구입 이후 주택을 담보로 받는 대출을 말합니다.
• 한도는 최대 1억, 기존 대출 포함 LTV 한도 이내 대출이 가능합니다.
• 세입자퇴거자금 지불목적의 경우 LTV 한도 이내 역시 대출이 가능합니다.
• 2018.09.13.부터 ‘추가주택 매수금지 약정’ 적용이 되어 안정자금으로는 주택 구입을 할 수 없습니다. 

4. 전세자금대출

• 1 주택을 보유 시 전세자금대출 한도 최대 2억 원이 가능합니다.
• 9억 초과 아파트 보유 시 전세자금대출 신규 불가능 합니다!
• 3억 초과 아파트 구매 시 기존 전세자금대출 회수합니다!
• 3억 초과 아파트 구매 시 전세자금대출 신규 불가합니다!

5. 신용대출

•  2020년 11월 30일 이후 신용대출 1억 초과로 받을 경우 주택구매자금으로 사용 불가하고, 위반 시 신용대출 회수 및 3년간 주택 관련 대출 제한됩니다!
• 신용대출과 담보대출을 모두 받아야 한다면, DSR 조건을 미리 확인하여 취급 순서를 조율하는 것이 유리합니다!

6. 대출한도

•  LTV : 투기과열지구는 KB시세의 40%까지만 대출이 가능합니다.
• 9억 초과 물건은 9억까지 40%, 초과금액은 20% 대출 가능합니다.
• 15억 초과하는 아파트는 담보대출이 나오지 않습니다!
•  DTI, DSR 조건 확인 (소득대비 대출원리금상환비율)
• 방공제: 소액임차보증금 명목으로 대출가능금액에서 추가로 차감됩니다.(서울 5500만 원)
•  MCI(모기지신용보증) 가입 시 방공제 없이 LTV 한도까지 대출 가능합니다!

7. DSR 추가 규제

• 차주단위 DSR 시행 (총 상환능력심사) 제도 실효성 제고(가계부채 관리방안 2021.04.29. 발표) 중입니다.
• DSR 계산 시 신용대출 만기를 '5년'으로 축소 (기존 10년)됩니다.
• DSR 2단계 22.1월 총 대출액 2억 원 초과 시 DSR 40% 규제
• DSR 3단계 22.7월 총 대출액 1억 원 초과 시 DSR 40% 규제

8. 대출금리

• 대출금리 = 기준금리 + 가산금리
• 기준금리 1) 고정/변동 (주기)에 따라 적용되는 기준금리가 다름
• 기준금리 2) 변동금리의 경우 스트레스 DSR 적용
• 가산금리 1) 금융사 내부 신용등급과 NICE 및 KCB 신용점수에 따라 금리가 차등 적용 될 수 있으니 참고하세요.
• 가산금리 2) 부수거래조건 항목이 모두 충족되어야 최저금리가 적용됩니다.
• 1 금융권(은행) 대출금리는 대출 실행되는 날(잔금일) 기준으로 최종 확정됩니다.
• 보험사, 생명사 대출금리는 서류접수 되는 날 금리로 대출실행 되는 날(잔금일)까지 예약됩니다!

9. 기타 부동산 대출 관련 정보

• 대출 신청 시 분양권도 주택 수에 포함(미계약, 미분양, 조합원 입주권 모두)
• 투기과열지구는 구매 주택 가격 상관없이 자금조달계획서 작성 및 증빙 제출 필수이며, 주택 매수를 위해 대출을 받았다면 부채잔액증명서 또는 금융거래확인서 증빙 첨부하여야 합니다.
• 공동명의 주택인 경우 1인의 명의로 담보대출 신청
• 나머지 명의자도 담보제공자로 동의 필요
• DTI, DSR 조건으로 인해 명의자 혹은 배우자의 소득증빙이 필요할 수 있으니 확인하세요!
• 무주택자 혹은 1 주택 처분 조건인 경우, 배우자를 포함 한 세대원 전원의 주택보유수 확인이 필요합니다.

10. 맺음글

작년 하반기에는 부동산 시장이 데드캣 바운스가 일어나고 장기적으로 우하향으로 진행될 거라는 예상을 했었는데, 이 예상은 보기 좋게 빗나가고 있는 상황입니다^^; 서울의 거래량의 상반기 동안 꾸준한 회복세를 보이고, 이에 경기도 대장주들도 조금씩 거래량의 회복세가 보이는 추세입니다. 지방은 거래량이 아직 많이 부족하고, 부동산 가격도 반등이 없는 소강상태이며, 중소도시는 호가가 하락하고 있어 보입니다. 부동산 PF 발 커다란 충격이 자산 시장을 타격할 거라는 예상이 여러 전문가들 사이에 지배했었는데, 우리나라 부동산은 이미 필수재인 동시에 투자재 성격이 강해, 정부는 부동산을 수도권 시장 중심으로 끊임없이 향상할 수밖에 없어 보입니다. 이번 PF 대출에 상환 역시 정부에서 90% 보증에 거의 무기한 연장하는 강수까지 두는 걸 보면, 어느 전문가 말처럼 이미 우리나라는 피크아웃처럼 보이며, 국내 자산 비중을 늘리기보다는 해외의 성장 자산과 안정 자산으로 나누어 투자하는 게 좋다고 생각됩니다. 그럼 모두 성투하세요^^