무주택자 신혼 부부 주택 구입 시나리오(부동산 전망)

안녕하세요 성찬입니다.

열심히 살아가고 있지만 자산을 늘리는 거는 정말 어렵습니다.

30대가 훌쩍 넘고, 결혼 7년차 모아놓은 자산은 현금 8천여만원 뿐입니다.

 

현재 원주에서 비교적 저렴한 가격에 국평 아파트 거주 중이지만, 경기도로 24년 상반기에

이사를 해야하는 상황입니다.

 

그래서 저의 앞으로 주택 매매 포지션에 대한 생각을 정리할 겸, 앞으로의 부동산 전망에 대한

저의 주관적인 판단을 녹여서 저의 복잡한 머릿 속을 정리할 겸 적어보고자 합니다.

 

1. 현재 상황

현 자산: 현금 9천만원 정도

부부합산 소득: 5300만 ~ 8800만(와이프가 기간제 교사기 때문에 들쑥날쑥 하기 보단 조절이 가능)

6세이하 자녀 2명.

부채: 신혼부부 전세자금 대출 외 없음

신혼부부 주택 매매 대출이 24년 3월이 한계

현재 아파트 전세 계약만기는 24년 6월이나, 집주인과 겨울방학 시즌 24년 1~2월에는 이사 합의 받음

 

2. 부동산 및 경제에 대한 주관적인 생각(자칭 폭락이)

- 코로나 시절에 저금리와 강력한 주택 규제와 함께 정부와 은행에서 많은 자본이 풀리면서 주택시장 상승을 이끔

- 22년 하반기 이후 부동산 자산은  약한 경착륙(어느 정도 충격을 감수하고 내려옴)이나 연착륙이 이뤄질 것으로 예상 했으나 정부에서 특례보금자리론(DSR 적용 X)이란 악수를 둠으로써 주택시장은 다시 무리하게 전고점을 회복하는 듯 하지만, 당해년도 2분기 기준 1863조라는 가계부채를 담보로 끌어올린 사상누각이라고 생각함.

 - 현재 미국은 인플레이션을 잡기 위해 5.25-5.50% 고금리를 유지하고 있음.

 - 우리나라는 부동산 자산의 경착륙이 무서워 금리 3.50% 금리를 유지 중임. 이로 인해 원화가치가 하락하고 외화가 빠르게 빠져나가고 있음.( 우리나라 외환보유고 4600억 달러 > 4100억 달러 수준으로 빠르게 낮아지고 있음. 환율 방어용)

- 유주택자의 표심을 잡기 위해 안간힘을 썼던 현 정부도 이젠 더 이상 안되겠는지 스트레스 DSR 도입 개념까지 꺼내면서 주택 시장의 과열을 경고

- 현재 외환보유고 상태는 건전하나 앞으로의 달러 수입 전망이 매우 안 좋음(낮은 경쟁 성장률, 미국의 경기 호조 등)

- 미국에서는 Credit event로 인한 민스키 모먼트가 시작되고 있다라는 말이 돌고 있음.

- 현재 서울을 포함한 서울, 인천, 경기도의 매물은 관련 통계를 작성하기 시작한 이래 역대 최고

- 부동산 PF 부실로 인한 제2금융권이 크게 흔들리고 있음

 

3. 주택에 대한 선택지 시나리오

1) 안양의 가족 소유 아파트 전세 임차. with 신혼부부 전세 대출

 - 현재 거주자 전세 계약만기는 24년 4월임(집주인이 가족이기에 안타깝지만 협의는 가능한 상황)

 - 전세시세 4억

 

 

대출 금액에 대한 매달 나가는 비용은 위와 같음.

 

2) 안양의 가족 소유 아파트 전세 임차. with 1금융 주택 전세 대출

  국민은행이 주거래 은행

 

변동금리 이므로 최저 4%에서 최대 8%까지 봐야한다고 생각. 물론 더 최악의 상황이 올 수도 있음.

2년 대출할 예정이고 만기 일시 상환으로 할 예

4% >>> 대출이자는 만기 일시 상환 시 1,000,000원

8% >>> 대출이자는 만기 일시 상환 시 2,000,000원

 

나름 최악의 시나리오를 가정해 4% 대가 1년 8%대가 1년이라고 가정 시 이자 지출이

12,000,000+24,000,000  = 36,000,000/24 = 1,500,000 원

 

3) 24년도 3월 전에 신혼부부 매매 대출로 6억 시세 아파트 매매

  >> 이자를 줄이기 위해 원금균등분할로 납입. 최초 납입금액 180여만원에서 점차 줄어듬

  >> 현재 자산에서 약 1억 정도 추가 대출이 필요하므로 1억을 주담대나 추가 대출을 할 경우

약 100만원이 추가 납입금으로 발생.

 

즉 1달에 280만원의 비용 발생

4) 관망 후 6억 시세 물건 25% 정도 하락 후 매매 시나리오. with 디딤돌 대출

 

금리가 저렴한 주택도시기금의 대출로 매매할 수 있는 아파트 최고가액은 6억이므로, 이 시나리오에서 가장 최적의 시나리오를 와이프랑 고민하여 결정하면 될 것 같다.

 

4. 정리

1) 우선 전세 대출로 나가는 이자 비용은 우리 자산 증식 부분에서 전혀 도움이 되지 않는 버리는 돈임.

2) 부동산이 앞으로 2년 내에 더 상승한다 > 6억 시세 물건 매매

3) 부동산이 내 예상대로 하락한다. 가족 아파트 신혼부부 전세 대출 임차하면서 투자 자금을 줄여서 매수